Renovierungspflicht beim Auszug: Rechte und Pflichten von Mietern

Sie müssen beim Auszug nur renovieren, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: eine wirksame Klausel im Mietvertrag, eine renoviert übergebene Wohnung und tatsächlicher Renovierungsbedarf. Fehlt auch nur eine davon, schulden Sie in der Regel keine Schönheitsreparaturen — unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Der BGH hat die Rechtslage in den vergangenen Jahren deutlich zugunsten der Mieter geschärft. Viele Klauseln in älteren Mietverträgen sind heute unwirksam. Dieser Artikel zeigt, wie Sie Ihren Fall in drei Schritten prüfen.

Hinweis: Dieser Text gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei größeren strittigen Beträgen wenden Sie sich an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.

Was Schönheitsreparaturen überhaupt sind

Der Begriff ist gesetzlich definiert (§ 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung) und umfasst ausschließlich:

• Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
• Streichen der Heizkörper und Heizrohre
• Streichen der Innentüren
• Streichen der Fenster und Außentüren von innen

Nicht dazu gehören — das ist Instandhaltung und Sache des Vermieters:

• Bodenbeläge abschleifen oder erneuern
• Fenster oder Türen austauschen
• Sanitärobjekte ersetzen
• Elektroinstallation erneuern
• Außenanstriche
• Reparatur von Rollläden oder Heizungen

Diese Unterscheidung ist der häufigste Hebel: Vermieter verlangen regelmäßig Leistungen, die schon dem Begriff nach keine Schönheitsreparaturen sind.

Schritt 1: Ist die Klausel wirksam?

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf diese typischen Formulierungen. Jede einzelne davon macht die Klausel unwirksam — und zwar vollständig, nicht nur teilweise.

Starre Fristenpläne — unwirksam

„Der Mieter hat Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre zu renovieren."

Unwirksam, weil die Frist unabhängig vom tatsächlichen Zustand gilt. Zulässig sind nur weiche Fristen („in der Regel", „üblicherweise"), die den echten Bedarf berücksichtigen.

Endrenovierungsklauseln — unwirksam

„Bei Auszug ist die Wohnung frisch renoviert zu übergeben."

Unwirksam, weil sie unabhängig davon greift, wie lange Sie gewohnt haben und in welchem Zustand die Wohnung ist. Auch nach sechs Monaten Mietzeit müssten Sie sonst streichen.

Farbwahlklauseln für die Mietzeit — unwirksam

„Es ist ausschließlich in weißer Farbe zu streichen."

Unwirksam, soweit sie während der Mietzeit gilt. Wie Sie wohnen, ist Ihre Sache. Beim Auszug darf der Vermieter allerdings eine neutrale, hell deckende Farbe verlangen.

Fachhandwerkerklauseln — unwirksam

„Die Arbeiten sind durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen."

Unwirksam. Sie dürfen selbst streichen, solange das Ergebnis fachgerecht ist.

Quotenabgeltungsklauseln — unwirksam

„Bei Auszug vor Ablauf der Fristen ist ein anteiliger Betrag zu zahlen."

Der BGH hat diese Klauseln 2015 gekippt, weil der Mieter bei Vertragsschluss nicht absehen kann, welcher Betrag auf ihn zukommt.

Wichtig: Ist die Klausel unwirksam, entfällt sie ersatzlos. Es tritt keine abgeschwächte Variante an ihre Stelle — der Vermieter kann dann gar keine Schönheitsreparaturen verlangen.

Schritt 2: Wie wurde die Wohnung übergeben?

Das ist der zweite große Hebel, und er wird häufig übersehen.

Wurde die Wohnung Ihnen unrenoviert übergeben, entfällt die Renovierungspflicht in der Regel vollständig — selbst bei einer ansonsten wirksamen Klausel. Der BGH hat entschieden: Wer eine gebrauchte, unrenovierte Wohnung übernimmt, muss sie nicht in besserem Zustand zurückgeben, als er sie bekommen hat.

Die einzige Ausnahme: Sie haben dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten, etwa mehrere mietfreie Monate. Ein kleiner Nachlass genügt nicht.

Was Sie jetzt tun sollten: Suchen Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug heraus. Steht dort „Wände vergilbt", „Gebrauchsspuren" oder ähnliches, ist das Ihr wichtigster Beleg. Fehlt ein Protokoll, helfen Fotos aus der Einzugszeit oder Zeugen.

Schritt 3: Besteht überhaupt Bedarf?

Selbst bei wirksamer Klausel und renoviert übergebener Wohnung gilt: Renoviert wird nach Bedarf, nicht nach Kalender. Sind die Wände nach drei Jahren einwandfrei, schulden Sie nichts.

Als Orientierung gelten übliche Renovierungsintervalle von etwa fünf Jahren für Küche und Bad, acht Jahren für Wohn- und Schlafräume und zehn Jahren für Nebenräume — aber immer nur, wenn der Zustand es tatsächlich erfordert.

Abnutzung ist keine Renovierungspflicht

Normale Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten. Dazu zählen:

• Vergilbte oder leicht verblasste Anstriche
• Laufspuren auf Bodenbelägen
• Eine übliche Anzahl Dübellöcher — Sie dürfen Bilder aufhängen
• Gebrauchsspuren an Griffen und Armaturen

Davon zu unterscheiden sind echte Schäden, für die Sie unabhängig von jeder Renovierungsklausel haften: Brandflecken, Wasserschäden, zerbrochene Fliesen, Haustierkratzer oder Löcher im Fliesenspiegel. Auch hier gilt aber der Zeitwert, nicht der Neuwert — ein abgeschriebener Teppichboden ist nichts mehr wert.

Was immer geschuldet ist

Unabhängig von jeder Renovierungsklausel müssen Sie die Wohnung besenrein übergeben: vollständig geräumt, gekehrt, frei von Müll und persönlichen Gegenständen — inklusive Keller, Dachboden, Garage und Balkon. Details dazu im Artikel Wohnung besenrein übergeben.

Ihre Checkliste zur Prüfung

1. Mietvertrag lesen. Enthält er eine der oben genannten unwirksamen Formulierungen?
2. Einzugsprotokoll suchen. Wurde die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben?
3. Zustand fotografieren. Jeder Raum, mit sichtbarem Datum — vor und nach dem Ausräumen.
4. Bei Forderungen: schriftlich widersprechen, unter Verweis auf Klausel und Einzugszustand.
5. Bezifferte Aufstellung verlangen. Pauschalen wie „Renovierungskosten 2.500 €" müssen Sie nicht akzeptieren.
6. Nichts am Übergabetag unterschreiben, was Sie nicht geprüft haben.
7. Bei größeren Beträgen: Mieterverein einschalten. Die Beratungsgebühr liegt meist weit unter der strittigen Summe.

Wenn Sie tatsächlich renovieren müssen

Kommt die Prüfung zum Ergebnis, dass Sie Schönheitsreparaturen schulden, gilt: Sauber ausgeführte Arbeit im leeren Raum ist schneller und günstiger als jede Nachbesserung nach einer Beanstandung. Planen Sie die Arbeiten nach der Entrümpelung und vor dem Übergabetermin ein — mit mindestens einer Woche Puffer.

Wir übernehmen Malerarbeiten und Reparaturen im Raum München und stimmen sie auf Wunsch direkt mit Entrümpelung und besenreiner Übergabe ab, damit am Übergabetag alles fertig ist.