Wohnung besenrein übergeben: Was verlangt der Vermieter wirklich?

Besenrein bedeutet: vollständig geräumt, gekehrt, frei von Müll und persönlichen Gegenständen. Mehr nicht. Keine geputzten Fenster, kein gereinigter Backofen, keine frisch gestrichenen Wände. Was viele Vermieter beim Auszugstermin verlangen, geht regelmäßig weit über das hinaus, was rechtlich geschuldet ist.

Dieser Artikel zieht die Grenze: Was Sie tatsächlich leisten müssen, was Sie ablehnen können und wie Sie Ihre Kaution absichern.

Besenrein: die genaue Definition

Der Begriff ist durch die Rechtsprechung klar umrissen. Besenrein heißt:

• Die Wohnung ist vollständig geräumt — keine Möbel, kein Hausrat, kein Müll
• Böden sind gefegt oder abgesaugt
• Schränke und Einbauten sind leer
• Grobe Verschmutzungen sind entfernt
• Keller, Dachboden, Garage und Balkon sind ebenfalls geräumt
• Alle Schlüssel werden übergeben

Nicht enthalten sind: Fensterreinigung, Backofen- und Kühlschrankreinigung, Kalkentfernung in Bad und Küche, Teppichshampoonierung, Streichen oder Tapezieren.

Was der Vermieter verlangen darf — und was nicht

Forderung	Zulässig?
Wohnung vollständig geräumt	Ja — immer
Böden gefegt, grober Schmutz entfernt	Ja — immer
Alle Schlüssel zurück	Ja — immer
Fenster putzen	Nein bei besenreiner Übergabe
Backofen, Kühlschrank reinigen	Nein bei besenreiner Übergabe
Streichen / Tapezieren	Nur bei wirksamer Klausel im Mietvertrag
Bohrlöcher verschließen	Nur bei unüblich hoher Anzahl
Teppich professionell reinigen	Nein, sofern nicht ausdrücklich vereinbart
Beschädigungen reparieren	Ja — Schäden sind keine Abnutzung
Wohnung im Einzugszustand	Nein — normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten

Schönheitsreparaturen: die Rechtslage

Hier liegt der häufigste Streitpunkt. Der BGH hat die Position der Mieter in den vergangenen Jahren erheblich gestärkt:

Starre Fristenpläne sind unwirksam. Eine Klausel wie „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre" hält nicht, weil sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand gilt.

Unrenoviert übergeben heißt unrenoviert zurück. Wurde Ihnen die Wohnung ohne frische Renovierung übergeben und haben Sie dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten, entfällt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen regelmäßig vollständig — selbst wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Schönheitsreparaturen sind eng definiert. Dazu zählen Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Nicht dazu zählen: Bodenbeläge erneuern, Fenster austauschen, Sanitärobjekte ersetzen — das ist Instandhaltung und Sache des Vermieters.

Farbwahlklauseln sind meist unwirksam. Vorgaben wie „ausschließlich weiß" während der Mietzeit sind unzulässig. Beim Auszug darf allerdings eine neutrale Farbgebung verlangt werden — knallrote Wände müssen Sie überstreichen.

Bevor Sie einen Maler beauftragen: Lesen Sie Ihren Mietvertrag und sehen Sie im Einzugs-Übergabeprotokoll nach, in welchem Zustand Sie die Wohnung übernommen haben. Details im Artikel Renovierungspflicht beim Auszug.

Abnutzung oder Schaden?

Die Unterscheidung entscheidet darüber, wer zahlt.

Normale Abnutzung — Vermietersache, mit der Miete abgegolten:

• Laufspuren und matte Stellen auf Bodenbelägen
• Vergilbte oder verblasste Tapeten und Anstriche
• Übliche Anzahl Dübellöcher
• Gebrauchsspuren an Armaturen und Griffen
• Kleine Kratzer an Einbauten

Schäden — Mietersache:

• Brandflecken, Brandlöcher
• Wasserschäden durch unsachgemäßen Gebrauch
• Zerbrochene Fliesen, Scheiben, Sanitärobjekte
• Kratzspuren von Haustieren
• Löcher im Fliesenspiegel
• Schimmel durch nachweislich falsches Lüften

Ein wichtiger Punkt: Bei Schäden darf der Vermieter keinen Neuwert verlangen. Es gilt der Zeitwert. Ein zwölf Jahre alter Teppich, der eine übliche Lebensdauer von zehn Jahren hat, ist abgeschrieben — für einen Fleck darin schulden Sie nichts.

Checkliste für die Übergabe

Zwei Wochen vorher

• Mietvertrag und Einzugsprotokoll prüfen: Was ist tatsächlich vereinbart?
• Entrümpelung und, falls geschuldet, Schönheitsreparaturen beauftragen
• Keller, Dachboden, Garage, Balkon einplanen — werden am häufigsten vergessen
• Nachsendeauftrag einrichten, Verträge ummelden

Am Tag vor der Übergabe

• Wohnung vollständig räumen, alle Räume kehren oder saugen
• Grobe Verschmutzungen entfernen
• Schränke und Einbauten leeren
• Fotos von jedem Raum machen, mit sichtbarem Datum

Bei der Übergabe

• Alle Zählerstände ablesen und notieren: Strom, Gas, Wasser, Heizung
• Schlüsselzahl exakt festhalten — inklusive Keller-, Brief- und Garagenschlüssel
• Protokoll gemeinsam Raum für Raum durchgehen
• Nur unterschreiben, was Sie selbst geprüft haben
• Bei Uneinigkeit: Abweichende Auffassung ins Protokoll schreiben lassen, nicht kommentarlos unterschreiben
• Kopie mitnehmen

Machen Sie die Fotos unbedingt selbst und behalten Sie sie mindestens ein Jahr. Sie sind Ihr einziger Nachweis, wenn Monate später über die Kaution gestritten wird.

Die Kaution

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Rückzahlung. Gerichte akzeptieren üblicherweise drei bis sechs Monate, weil der Vermieter die kommende Nebenkostenabrechnung abwarten darf. Für den Teil der Kaution, über den kein Streit besteht, gilt allerdings eine deutlich kürzere Frist — diesen können Sie zügig einfordern.

Der Vermieter darf nur einbehalten, was er konkret beziffert und begründet. Eine pauschale Zurückbehaltung „für eventuelle Nachforderungen" ist unzulässig.

Wenn der Vermieter mehr verlangt

1. Nicht sofort zahlen und nichts unterschreiben. Der Übergabetermin ist kein guter Moment für Entscheidungen.
2. Schriftlich widersprechen und auf Mietvertrag und Einzugszustand verweisen.
3. Konkrete Bezifferung verlangen — Kostenvoranschläge statt Pauschalbeträge.
4. Zeitwert einwenden, wenn es um abgenutzte Gegenstände geht.
5. Mieterverein einschalten, bevor Sie größere Beträge akzeptieren. Die Beratung kostet meist weniger als die strittige Summe.

So gehen Sie der Diskussion aus dem Weg

Der sicherste Weg ist, die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, über den es nichts zu diskutieren gibt: vollständig geräumt, gekehrt, und — wo tatsächlich geschuldet — mit sauber ausgeführten Schönheitsreparaturen.

Wir übernehmen beides: die Entrümpelung mit besenreiner Übergabe und, falls Ihr Mietvertrag es wirksam verlangt, die Malerarbeiten und Reparaturen in einem Durchgang. Ein Termin, ein Ansprechpartner, ein dokumentierter Zustand.